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2018年“地产+教育”谁将陪太子读书?|展望
 
 

2017-12-20 汪菁

 



2017年的最后一个月,华润置地和保利地产纷纷涉足教育。

近日保利地产公布,未来3-5年公司会在40多个城市逐步储备并创办100所幼儿园,100家青少年宫,3所国际学校。跑步入场的地产商们,2018年将如何演绎“后房地产时代”与教育的故事?

近日,保利地产高调宣布进军教育行业,并且主要瞄准了近期争议和热度极高的幼教领域。12月2日,华润置地与深圳罗湖区教育局签约创办首所“未来学校”,低调进军教育。至此,对于热度颇高的教育行业,中国Top10的房地产商几乎全部跑步入场。

1994年,碧桂园就成立了第一家学校,目前碧桂园旗下的博实乐教育已经拥有64所学校;1996年仅仅为了满足业主需求的万科,与复旦大学附属中学合办成立了“复旦万科实验学校”。20年过去了,今年5月万科突然在教育上发力,成立了单独的教育品牌“德英乐”。

iEDU投资人俱乐部

纵观房地产蓬勃发展的20年,其实行业领先者早在90年代就涉足了教育。虽然原因可能多种多样,但解决业主的教育问题成为了初衷。甚至,万科也要从住宅建造商发展成一个城市配套的服务商。进入“后房地产时代”的巨头们选择进入教育的方式也各不相同。

近几年来,地产与教育的结合异常火热。世茂集团、中国金茂和正荣集团都选择了做“社区”,样式也五花八门,从“360°”到“全阶段教育”,再到“U18成长社区”。把自己的房地产项目打造成为社区式的教育平台,从文教、艺术、非学科到全阶段各有各的卖点。

万科与碧桂园、海亮一起选择了K12全日制学校,强大的资本助力,将一片空地变成优质教育资源的集中地,不知道到底能不能打破学区房的魔咒,还是正在成为新的“学区房”?阳光城和保利都撸起了袖子,准备在幼教领域大干一场。幼教是香饽饽但也久病成疾,从行业人才到社会地位都有待全社会的共同努力。同时幼教也是重资产项目,回报期3-5年才能有收益,此招布局,也许是地产转型的方式之一。

 

地产+教育的4大发展模式


纵向来看,各大地产集团布局教育的模式主要包括:

 


1、合作办学模式

以“地产集团提供土地及建筑资产+教育集团提供装修、购置设备,并取得学校运营权”为特色,例如:碧桂园+博实乐的组合形式,碧桂园提供土地、配套学校,博实乐提供运营管理。

一方面地产集团可以利用其天然的拿地优势,降低运营成本,减少办学障碍。在高端住宅区内配套学校设施,有利于打造高质量的教育品牌。同时,好的学校品牌也能带动地产集团的业绩增长。所以,二者其实是相辅相成的过程。


2、第三方合作办学模式

目前,博实乐教育除了与碧桂园合作以外,还与其他第三方开发商有合作。这种合作形式,主要由第三方提供并建设校舍、办学所需的相关资源,同时,教育集团购买设备,提供装修等。双方共同出资,教育集团控股。最后,双方会按照一定比例分配营收。其实,这种模式,是对“合作办学模式”的一个最好补充,而且它的优势在于:不受限于集团的地产优势,可以充分发挥能动性,拓展更多的合作渠道的可能。


3、合作托管办学模式

其实这个模式基本类似于“合作办学模式”,除了合作伙伴提供土地、经营所需的牌照等以外,教育机构负责建校舍、装修购买设备等,还多了一个“合资公司”——主要由教育集团与合作伙伴成立,双方共同持股,产权在合资公司手里。合作托管模式借助合作方的土地及经营牌照优势,设置合资公司出资学校,而非双方直接出资建校。


4、股份合作办学模式

这种模式主要是,地产集团收购现有学校股权,然后与合作方共同成立合资公司。由地产集团进行学校的管理运营(亦可由合作方或其他品牌机构运营),以合资公司的名义出资学校,双方按照既有的股比分配办学结余。例如:雅居乐教育集团与合作方成立“合资公司”以后,雅居乐教育集团占比51%,合作方占比49%。 

后房地产时代
地产对教育是锦上添花吗?


地产和教育历来是国内供需不平衡的两大领域。另外,随着国内放开二孩政策,加上教育资源本来就比较分散,不少地区出现了“入学难”、“择校贵”,甚至好的教育资源集中扎堆等现象,“地产+教育的出现”在一定程度上不但能解决家庭频繁追求“学区房”的问题,也为地产公司带来了新的盈利增长点。

另外,地产+教育的组合还可以倒逼行业,使优质教育资源分配均衡。甚至目前有不少地产公司都已经开始在二、三线城市布局,纷纷建立名校分校区。

更进一步来讲,“地产+教育”行业趋势形成规模以后,地产公司的思路也在转变,教育业务将由辅助业务转向主力营利业务。近两年,各大地产公司都开始逐渐将教育集团单独设立,比如:2011年的雅居乐、2013年的金地集团、2014年的碧桂园,以及今年的万科,各大地产公司也都加快了在学校方面的扩张。

另外,地产+教育由最初的“合作模式”逐渐向“综合体”方向发展。简言之就是:“教育+地产+学校”将转变为“教育+地产+教育综合体”,即以租赁给教育培训机构&早教机构等为主要模式,形成新的围绕教育的综合体。例如:首先是一站式教育服务理念,通过学校品牌效应形成规模,然后充分整合各项资源,形成集德智体美劳于一体的教育机构;另一方面,向着全产业链方向发展,除了满足孩子对教育资源基本需求的同时,还将与娱乐、餐饮、益智培养等综合体的形式上发展。

但是不得不提到的是,地产+教育在融合过程中,其实也会产生一些弊端。i-EDU教育产业投资人俱乐部智库理事长陈刚表示主要难点有四个:

(1)地产+教育双轮驱动,转速不一,地产对教育发展增速的期望远大于教育自身的发展规律;

(2)地产对教育配套的盘点往往过于乐观,导致教育增速受限;

(3)对教育板块的定位过于简单化,一旦教育短时间未达预期,立刻改变教育板块的方向,导致教育缺乏稳定性和长远性;

(4)对教育事业过分追求产业化,发展规划容易不切实际,资本发力过猛。

 
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